4 件預售屋陸續交屋，每件當月要付多少現金、累計缺口多大、要從哪些合理來源補足。 下方輸入每件的總價、已付款、貸款成數，即時看到答案。
試算參數可依實際資料調整每件可分別調整。建議把實際的合約金額與付款表替換進來。
自然人已與建商簽約 → 目前是債權狀態。要改醫美顧問公司持有有兩條路：
跟建商談「直接轉單」給醫美顧問公司，合約甲方換成法人，自然人退場。
⊕ 無契稅 / 印花稅二次課徵、無資本利得問題
⊖ 建商通常會抗拒（怕跑帳 / 投機）
先談看看，不行再走 B
自然人正常交屋 → 取得所有權 → 「資本作價」轉給醫美顧問公司，公司發股票
⚠️ 房地合一短期 45%（2 年內），用公告現值作價可大幅降稅基
⚠️ 作價金額不能太低（會被國稅局用同類市價核定）
時程多 1-3 個月（取得所有權 + 估價 + 變更登記）
店面建議用醫美顧問公司持有（業別擴增 6810）；住宅 3 件用自然人持有享自住優惠。
flowchart TB
Decision{"4 件預售屋之一：店面"}:::dec
Decision --方案 A--> Natural["自然人持有
（先生 / 太太）"]:::natural
Decision --方案 B--> Corp["法人持有
（醫美顧問公司
業別擴增 6810）"]:::corp
Natural --> N1["⊕ 設籍滿 6 年
400 萬以下免稅"]:::pro
Natural --> N3["⊖ 商用無設籍
沒有自住優惠"]:::con
Natural --> N4["⊖ 租金歸個人
10-40% 綜所稅"]:::con
Corp --> C1["⊕ 折舊扣抵營所稅"]:::pro
Corp --> C2["⊕ 進項稅可扣抵"]:::pro
Corp --> C3["⊕ 租金歸 20% 營所稅"]:::pro
Corp --> C4["⊖ 房地合一 45/35/20/15%"]:::con
Decision ==建議==> Recommend["店面 → 法人
住宅 → 自然人"]:::reco
classDef dec fill:#ffb84d,stroke:#ff7a45,color:#1a0e00
classDef natural fill:#5ac8ff,stroke:#0071e3,color:#001833
classDef corp fill:#7850ff,stroke:#5a3edb,color:#fff
classDef pro fill:#30d158,stroke:#1ea042,color:#001a08
classDef con fill:#ff453a,stroke:#cc1f15,color:#fff
classDef reco fill:#ff9500,stroke:#cc7700,color:#1a0a00,stroke-width:3px